Як продати квартиру без рієлтора та чому це просто

Оскільки питання, як продати квартиру без рієлтора в Україні хвилює багатьох, хто не бажає співпрацювати з посередниками, вирішив коротко розказати про сам продаж, чому це просто і коли необхідно звернутись саме до юриста, але не рієлтора. Також розповім, які все-таки плюси у співпраці з рієлтором.

Алгоритм продажу квартири

Приблизний алгоритм продажу квартири, який задовольнить більшість продавців:

• Аналіз ринку нерухомості, формування ціни квартири
• Фотографування житла, розміщення оголошення на одному з сайтів
• Перегляди квартири, пошук зацікавленого покупця
• Аванс (опціонально): практикується, коли існує впевненість сторони покупця. Вказується час на підготовку до фіналізації у нотаріуса.
• Договір у нотаріуса: відбувається доволі швидко, сторони знайомляться із договором, вираховується сума податку та передача коштів. В результаті, коли усе перевірено, договір фіналізується та подаються дані для передачі права власності на нерухомість.
• Виселення та передача ключів

Аналіз ринку та формування ціни

Перш за все, необхідно дослідити, що відбувається на ринку нерухомості. Для цього не обов’язково потрібен рієлтор чи ще хтось.

Спробуйте підшукати схожі квартири на сайтах olx, dim.ria, flatfy, та rieltor.ua, щоб зрозуміти ціни у вашому районі. Оцініть стан та характеристики вашої квартири, а саме площу, кількість кімнат, поверх, ремонт та інші особливості. Базуючись на даних із вище згаданих сайтів, порівняйте свою квартиру зі схожими та встановіть конкурентну ціну.

При цьому важливо правильно розуміти, що при продажі необхідно буде сплатити податки. Тут є свої особливості. Отож, необхідно врахувати такі податки:

• Державне мито (1% вартості нерухомості в договорі).
• Прибутковий податок на продаж нерухомості (ПДФО) для продавців: оподатковується 5% від суми угоди (продаж нерухомості, купленої в останні 3 роки), але успадковане майно виключено з цього правила.
• Військовий збір (1,5% вартості нерухомості, якщо продавець сплачує ПДФО).
• Пенсійний збір (1% суми купівлі).
• Послуги оцінника (або автоматизовано через відповідний сервіс)
• Послуги нотаріуса (зазвичай діляться між сторонами, можливе використання державного нотаріуса задля економії).

У будь-якому разі, те, які з цих податків та зборів оплачуватиме продавець чи покупець, обговорюється окремо, а іноді закладається у вартість квартири.

На якому сервісі розміщувати оголошення?

Сервісів багато, але потрібно знати про основні, а саме:

• OLX: сервіс, який я не люблю, проте саме він є найбільш зручним для «легкої» публікації оголошень. Зазвичай тут найбільше аудиторії та, скоріш за все, саме звідси ви отримаєте перегляди.
• Rieltor.ua: як на мене, гарний продукт для пошуку та публікації оголошень. Оскільки сервіс тематичний, тут легко публікувати оголошення, відбувається глибока перевірка правильності вказаних даних.
• Dom.ria: хороший сервіс, який дає змогу «перевірити» квартиру (через дзвінок та показ експерту), тим самим підняти її в списку пропозицій.
• Lun/Flatfy: якісні продукти, де можна відстежувати наявні оголошення по регіону, бачити дублі оголошень та прогнозувати ціну для своєї нерухомості.

Де тут місце рієлтора?

Судячи з визначення, рієлтор — посередник на ринку нерухомості, який отримує комісійні (зазвичай беруть комісію в розмірі 2-5% від загальної вартості нерухомості, які «лягають» на покупця). Але за що рієлтори беруть комісійні? Спробую розібратись.

• Рієлтори зазвичай знають ринок: вони постійно беруть участь в підборі нерухомості, комунікують з колегами.
• Рієлтори можуть надати цінні послуги, особливо якщо у вас обмежений досвід у галузі нерухомості або виникли труднощі з юридичними питаннями.
• Рієлтори здійснюють перемовини із потенційним покупцем, що не завжди легко для людей, кому це непросто.
• Рієлтори вам і сфотографують житло, і покажуть для потенційного покупця, розкажуть все гарно і без зайвих «але».

Наче все зрозуміло, підстав звернутись чимало. Але! Чи дійсно воно того вартує? Для прикладу, якщо ви купляєте квартиру за 80 000$, рієлтору заплатите від 1600$ до 4000$. А це.. чимало, як на мене.

Переконаний, що більшості легко все зробити без рієлтора. Тепер інформацію про ринок нерухомості легко знайти в інтернеті, що дає можливість як покупцям, так і продавцям самостійно оцінити ринкову вартість нерухомості.

Оголошення розмістити також легко, те саме стосується його реклами (вартість невисока).

Саме з цієї причини багато власників квартир вважають за краще продавати свою нерухомість самостійно, щоб уникнути додаткових витрат на рієлтора і мати більший контроль над процесом продажу.

Секретні бази від рієлторів та агентств

Коли дізнавався про діяльність Агентств чи приватних рієлторів, читав, що у них є якісь специфічні бази покупців, які оновлюються та підтримуються. На ділі все не так. Здебільшого усі актуальні оголошення публікуються у відкритих джерелах.

Однак варто зазначити, що деякі агентства все-таки комунікують та обмінюються комісійними, а також діляться інформацією про нерухомість, пропонують їх клієнтам.

Проблеми, які створюють рієлтори

• Комісійні: основна проблема, яка може «посунути» потенційного покупця через те, що у нього нема тих самих комісійних.
• Юридична підкованість: рієлтори не завжди гарні фахівці з юридичних питань, пов’язаних із продажем та перевіркою нерухомості.
• Індивідуальний договір та затримки: часто агентства нерухомості пропонують підписати чудо-договір, за яким вам допоможуть продати швидше та ефективніше. На ділі це все дуже сумнівно, адже ви себе буквально підв’язуєте до одного агентства/рієлтора.
• Дублі: у моєму випадку рієлтори понастворювали більше ніж 15 дублів, що, звісно ж, відволікало покупця від основного оголошення.
• Демпінг: іноді рієлтори нахабно демпінгують, тим самим переманюють потенційного покупця, а потім пропонують йому зовсім іншу нерухомість.

Рієлтор/юрист із нерухомості

Як на мене, найбільш правильним шляхом продажу та покупки квартири є співпраця саме з юристом, який є фахівцем із питань нерухомості. Чому так? Здебільшого такі фахівці за невелику суму (до 500$) перевірять об’єкт нерухомості, а також дадуть оцінку суб’єктам потенційної угоди.

Також юрист супроводжуватиме саму угоду.

Отже

Зрештою, рішення про те, чи потрібен рієлтор при продажі квартири, залежить від ваших конкретних потреб і доступних ресурсів. Я ж вважаю, що це як мінімум занадто дорого. Для обох сторін дорого. Ви можете втратити зацікавленого покупця через ті самі рієлторські комісійні, а покупець ту саму квартиру, яка сподобалась.

Як на мене, комісія з «безпечних» квартир доларів так 500-1000$ виглядає ще більш менш. А от коли квартира проблемна і дійсно вимагає роботи таких фахівців, тут можна і заплатити більше (продавцю, звісно ж).

Хороший рієлтор зазвичай полегшує процес покупки, але, як і у будь-якій сфері, таких меншість(

P.S. стосовно оренди квартир в Україні «через рієлтора» я узагалі мовчу. В більшості випадків це банально зайвий прошарок, за який просять до 50-100% разово.